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Investissement locatif Loi Pinel

En vue d’atteindre les objectifs fixés par le Président de la République visant à construire 500 000 logements nouveaux par an, dont 150 000 logements sociaux, le gouvernement a mis en place la loi PINEL.

Ce nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, le Dispositif PINEL,  est inclus dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € pour 2015.

Le dispositif «PINEL » est applicable pour les biens acquis neufs à partir du 1er Janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2016.

Caractéristiques de la loi PINEL :

  • La réduction d’impôt PINEL sur le revenu sera de 21 % du prix de revient, applicable aux contribuables qui acquièrent ou font construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans,
  • La réduction d’impôt PINEL s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements.
  • Comme pour la loi Scellier, la défiscalisation PINEL est réservé aux investisseurs qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et qui s’engage à louer le logement nu pendant six ans. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.
  • Il est possible de louer à ses ascendants ou descendants.
  • La réduction d’impôt PINEL est calculée, selon le cas, sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable, ou sur 95 % du montant de la souscription SCPI, dans la limite d’un montant global annuel de 300 000 € ;
  • Les Réductions d’impôt non déduites ne sont pas reportables.
  • Les investissements locatifs ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt pinel doivent être situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Toutefois, dans les zones où ces besoins sont localisés (zone B2), la réduction ne s’appliquera qu’aux logements situés dans des communes ayant fait l’objet d’un agrément du Préfet de Région ;

 

  • L’avantage fiscal PINEL est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label «BBC 2005», pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.
  • Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la défiscalisation PINEL à raison de 2 logements maximum par an, sans préjudice de la possibilité de bénéficier au titre de la même année de cet avantage fiscal au titre également de la souscription de parts de SCPI éligibles dans la limite du plafond global de 300 000 € ;
  • Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre. Dans cette même logique, les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources.
  • La défiscalisation PINEL impose une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d’impôt au sein d’un même programme, sanctionnée par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements neufs en vue d’un usage locatif ouvrant droit à l’avantage fiscal PINEL.
  • Afin d’adapter au mieux l’offre locative aux caractéristiques locales et de garantir que le bénéfice de l’avantage fiscal PINEL s’accompagne du respect de plafonds de loyer véritablement intermédiaires, le Préfet de Région pourra, sur avis du comité régional de l’habitat, minorer les plafonds de loyers.

Ce dispositif fera l’objet d’une évaluation préalable au dépôt du projet de loi de finances pour 2015 qui déterminera les conditions de son évolution.

Calcul de la réduction d’impôt avec la loi PINEL 2015 :

La réduction d’impôt PINEL est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Les plafonds 2013 sont :

 

Plafonds au m²

5 500 €/m²

 Exemple plafond PINEL :

Pour un appartement neuf de 45 m² habitables + 4 m² de balcon, soit 47 m² fiscal :
Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €

Le taux de la réduction d’impôt est:

Actes signés à partir de 2013 : 18 % sur 9 ans.

En plus de la réduction d’impôt PINEL, une économie d’impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers. Ceux-ci sont dus à la taxe foncière, aux travaux éventuels, et aux charges locatives, les intérêts d’emprunt eux étant déductibles des revenus locatifs.

Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10700€/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

 Zones éligibles à la loi PINEL

Les zones éligibles à la loi Duflot sont réduites aux zones A et B1. Les communes en zones B2 pourront être éligible sur agrément du Préfet.

Dérogation temporaire: La loi de finances 2013 prévoit une dérogation temporaire de la zone B2 pour les actes passés jusqu’au 30 Juin 2013.

  • Zone A : Paris et agglomération parisienne, côte d’Azur, Genevoix français.
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, pourtour côte d’azur, outremer, corse et îles, quelques agglomérations chères.
  • Zone B2 : Autres agglomérations de 50 000 habitants, zones littorales, limite île de France.
  • Zone C : reste du territoire.

 Loi PINEL : obligations à respecter

Pour bénéficier de la défiscalisation PINEL l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Les plafonds de loyer PINEL

Pour les baux signés en 2013, les plafonds PINEL sont de :

 

 

Zones géographiques*

Prix au m²/mois

Zone A bis

16,52 €/m²

Zone A

12,27 €/m²

Zone B1

9,88 €/m²

Zone B2

8,59 €/m²

Aux plafonds de loyers ci-dessus, il est fait application d’un coefficient multiplicateur :
0,7 + 19/S, où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend comme la surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

 

Les plafonds de Ressources PINEL :

 Les locataires sont soumis à conditions de ressources.

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable.
Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE.

 Pour 2013, les plafonds de ressources PINEL sont :

 

 

 

Nombre de personnes

composant le foyer

Zone Abis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 502 €

36 502 €

29 751 €

26 776 €

Couple

54 554 €

54 554 €

39 731 €

35 757 €

Personne seule ou couple

ayant une personne à charge

71 515 €

65 579 €

47 780 €

43 002 €

Personne seule ou couple

ayant deux personnes à charge

85 384 €

78550 €

57 681 €

51 913 €

Personne seule ou couple

ayant trois personnes à charge

101 589 €

92 989 €

67 854 €

61 069 €

Personne seule ou couple

ayant 4 personnes à charge

114 315 €

104 642 €

76 472 €

68 824 €

Majoration par personne à charge

à partir de la cinquième

+ 12 736 €

+ 11 659 €

+ 8 531 €

+ 7 677 €

 

Conditions d’accession à la propriété dans les immeubles :

Nouveauté par rapport à la loi Scellier :

Afin d’éviter que des programmes immobiliers soient vendus uniquement à des investisseurs par des réseaux de commercialisation peu scrupuleux, et donc améliorer la qualité des appartements neufs construits, la loi Duflot  imposera, pour les immeubles de plus de 5 logements :

  • 80% d’appartements neufs vendus en loi PINEL maximum,
  • 20% d’appartements neufs vendus en accession à la propriété minimum.

Le pourcentage sera fixé par décret.

 Tableau récapitulatif du dispositif PINEL :

 

 

Loi PINEL

Engagement de location

6 ans

Réduction d’impôt si Label BBC

Réduction étalée sur 9 ans : 18 %

Date de validité

Actes signés du 1er Janvier 2013 au 31 décembre 2016

Plafond d’investissement

Les Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300000 € maximum dans la limite de 5 500 €par m².

Report des réductions non déduites

Les Réductions non déduites ne sont pas reportables.

Imputation des déficits

Les déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 €.

Zones concernées

Abis, A, B1,

B2 sur agrément

Plafonds de ressources des locataires

Oui

Plafonnement des loyers

(Appliquer le coefficient multiplicateur)

0,7 + 19/S

S = surface fiscale

Zone Abis : 16,52 €/m²

Zone A : 12,27 €/m²

Zone B1 : 9,88 €/m²

Zone B2 : 8,59 €/m²