Loi Denormandie

La fiscalité 2023

1 – En bref

Le 21 décembre 2018 dernier, l’Assemblée nationale a entériné le nouveau dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien en « Cœur de ville ».

Le dispositif est applicable aux acquisitions effectuées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

• Dispositif d’incitation aux travaux de rénovation dans les centres villes concernés* par ces programmes.
• Éligibles à une aide fiscale à l’investissement locatif.
• Soit 2 .000 euros d’impôt en moins pendant douze ans pour un investissement en immobilier locatif de 100.000 euros dans une ville moyenne, telle est la réduction d’impôt « Denormandie ancien Cœur de ville ».
• Acquisitions de logements anciens faisant l’objet concomitamment de travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises.
• Dispositif pour objectif de lutter contre l’habitat indigne et dégradés.
• L’article 226 de la loi de finances crée donc un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière très efficace et surtout adapté au profil de nombreux épargnants.

Ces opérations ouvriront droit à une réduction d’impôt, calculée selon les mêmes modalités et sous les mêmes conditions que le dispositif PINEL. Néanmoins, le dispositif Denormandie pourra présenter une spécificité. En effet, la loi de finances pour 2019 dispose qu’un décret d’application à venir précisant la liste des travaux éligibles, qui seront donc pris en compte dans l’assiette de la réduction d’impôt.

• La date d’entrée en vigueur interviendra au lendemain de la publication au JO de la loi de finances pour 2019. (Manque à ce jour zones de cœur de ville, nature des travaux et temporalité des PC)

DENORMANDIE ANCIEN « CŒUR DE VILLE »

Avec la création d’une réduction d’impôt sur le revenu (loi « DENORMANDIE ANCIEN CŒUR DE VILLE ») applicable aux travaux de rénovation réalisés sur des logements anciens acquis dans certains centres villes* et leurs faubourgs « ACV » ou « ORT ».

Les modalités d’application de ce nouveau dispositif sont les suivantes :

• Ces travaux seront définis par décret. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ; le montant des travaux, « facturés par une entreprise », doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Néanmoins, le décret d’application n’étant pas encore adopté, les éventuelles exclusions relatives à la nature des travaux ne peuvent être identifiées et l’assiette de la réduction d’impôt ne peut être déterminée.
• L’acquéreur doit s’engager à louer le logement ainsi rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Le bien doit être loué six, neuf ou douze ans.
• Les plafonds de loyer et de ressources du locataire du Pinel, seront à respecter. La mise en location est subordonnée à des conditions de ressources du locataire.
• La mise en location est également subordonnée à des plafonds de loyers.
• Ces deux dernières conditions restent à être précisées, puisque, contrairement au dispositif Pinel, la loi de finances pour 2019 n’a pas établi de tableau indiquant les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
• Plus la durée de location est longue, plus le taux de réduction d’impôt est élevé, respectivement, 12, 18 et 21% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux).
• Des seuils peu contraignants dans les villes visées.
• L’acquisition ne doit pas dépasser 300 000 euros par an, ni 5 500 euros du m², comprenant le prix d’acquisition, les frais d’acquisition et le coût des travaux, dans la limite de deux investissements par an et par contribuable.
• Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique (Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/4 des critères de performance énergétique globale).
• Les acquisitions doivent être réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Les logements doivent être situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué.

*Il s’agit des 222 communes couvertes par le plan « Action cœur de Ville (ACV) » ou dans une commune ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Ces dispositions s’appliqueront aux logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans les communes s’inscrivant dans un projet global de territoire en signant une convention d’opération de revitalisation du territoire prévue par la loi ELAN.

Sur le plan fiscal, l’investisseur devra bien sûr choisir entre le « Denormandie ancien Cœur de ville » et le mécanisme du « déficit foncier » qui autorise la déductibilité des travaux des loyers et le report sur le revenu global de l’éventuel déficit foncier à hauteur de 10.700 euros par an.

Quels travaux ?

Jusqu’à présent, les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction PINEL ancien concernaient :

• les logements devant être remis à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre),
• les appartements et maisons considérés comme inhabitables ou insalubres,
• les locaux non destinés à l’habitation transformés en logements.

Le Denormandie élargit la liste des travaux de rénovation qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération « facturés par une entreprise », (prix du bien + travaux) :

• la modernisation,
• l’assainissement,
• l’aménagement des surfaces habitables,
• la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes (les « combles accessibles » et les « garages en habitat individuel »),
• la réalisation d’économies d’énergie,

Le bien à l’issue des travaux devra respecter des critères de performance énergétique Label HPE 2012, BBC 2009 ou 2/5 des critères de performance énergétique globale.

La réduction d’impôt est en effet conditionnée à la réalisation d’objectifs précis en matière de rendements énergétiques et des travaux de performance énergétique précis pour au moins deux des cinq catégories suivantes:

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
• isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d’eau chaude sanitaire

De telles dispositions supposent donc de faire évaluer votre bien après travaux.

Les tests devront être effectués par un professionnel certifié dans le respect des règles des diagnostics de performance énergétique.

2 – Loi de Finances : les nouveautés 2020

Le dispositif « Denormandie » est prorogé et son fonctionnement assoupli

Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 115 et 162

La réduction d’impôt « Denormandie » vise à encourager l’investissement locatif intermédiaire en centre-ville des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (CGI art. 199 novovicies, I-B-5° et IV bis). Calquée sur les principes de fonctionnement de la réduction d’impôt « Pinel », elle impose la réalisation de travaux de rénovation ou de transformation pour au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les présents articles prorogent le dispositif, simplifient l’appréciation de la zone d’investissement éligible et modifient la référence à la nature des travaux éligibles.

LE DISPOSITIF EST PROROGÉ

Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 115

L’avantage fiscal qui devait s’appliquer aux investissements réalisés du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2021 est prorogé d’un an jusqu’au 31 décembre 2022.

L’APPRÉCIATION DU ZONAGE EST SIMPLIFIÉE

Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 115

Les zones d’investissement éligibles, depuis l’entrée en vigueur de la réduction d’impôt « Denormandie » le 1^er janvier 2019, sont celles situées dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat de centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Ces communes sont définies par l’arrêté du 26 mars 2019, codifié à l’article 18-0 bis D de l’annexe IV au CGI, qui précise que le centre des communes s’entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune.

Ces zones de bâti continu sont celles, conformément à la définition retenue par l’Insee, qui ne connaissent pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions (BOI-IR-RICI-365-10 n° 250).
L’appréciation de la condition de localisation en centre-ville selon ce critère de la « zone de bâti continu » s’est avérée délicate à mettre en œuvre avec un risque de différences d’application non fondées sur des critères objectifs.

L’article 115 de la loi supprime la référence au centre des communes éligibles qui restent celles, définies par arrêté, dont le besoin de réhabilitation de habitat en centre-ville est particulièrement marqué. Ainsi, pour les acquisitions de logement et les souscriptions de parts de SCPI réalisées à compter du 1^er janvier 2020, les logements ouvrant droit à l’avantage fiscal peuvent être situés indifféremment en tout lieu sur le territoire des communes éligibles.

UNE NOUVELLE DÉSIGNATION DES TRAVAUX DONT LA NATURE DEMEURE INCHANGÉE

Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019 art. 162

Pour les acquisitions de logement et les souscriptions de parts de SCPI réalisées à compter du 1^er janvier 2020, le dispositif s’applique aux logements qui font ou ont fait l’objet de travaux d’« amélioration » et non plus de « rénovation ». Ce changement de libellé est destiné à harmoniser la désignation des travaux éligibles au dispositif Denormandie et celle des travaux éligibles au dispositif du prêt à taux zéro dans l’ancien visés de l’article L 31-10-3, V du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

À noter

Cette nouvelle référence aux travaux d’« amélioration » semble avoir pour conséquence essentielle l’ajout de la création de surfaces habitables nouvelles (CCH art. R 31-10-2, III) sans que soit exigée l’existence préalable de surfaces annexes qui seraient aménagées à cet effet (CGI ann. III art. 2 quinquies B).

TEXTES

Article 115 – I. – L’article 199 novovicies du CGI est ainsi modifié :
1° À la première phrase du 5° du B du I, l’année : « 2021 » est remplacée, deux fois, par l’année : « 2022 » ;
2° Le IV bis est ainsi modifié :
a) À la première phrase, les mots : « le centre des » sont remplacés par le mot : « les » ;
b) À la seconde phrase, les mots : « et la détermination du centre des communes éligibles » sont supprimés.
II. – Le 2° du I s’applique aux acquisitions et aux souscriptions réalisées à compter du 1^er janvier 2020.
Article 162 – I. – À la première phrase du 5° du B du I de l’article 199 novovicies du CGI, les mots : « de rénovation » sont remplacés par les mots : « d’amélioration ».
II. – Le I s’applique aux acquisitions et aux souscriptions réalisées à compter du 1^er janvier 2020.